Het kopen van een huis is een van de grootste beslissingen die u in uw volwassen leven kunt nemen. Er zijn verschillende redenen waarom een getrouwd stel een woning onder één naam zou kopen. Misschien heeft een echtgenoot een betere kredietwaardigheid, of misschien is het een vastgoedbelegging; hoe dan ook, u moet de voorwaarden begrijpen.
Als u een getrouwd stel bent en een huis koopt onder één naam, ken dan de voor- en nadelen van de beslissing. U moet ook de gewoonterecht en gemeenschapseigendomsregels van uw staat kennen. Bepaal ten slotte of uw echtgenoot op de hypotheek, de titel of geen van beide staat.
Een huis kopen onder één naam
De ene echtgenoot kan een huis kopen zonder de andere als ze getrouwd zijn. Sterker nog, volgens SFGate is het soms praktischer om een hypotheek aan te vragen met slechts één echtgenoot.
Het is mogelijk dat het krediet van de vrouw is geschaad of dat de man werkloos is. Dit zijn de twee meest voorkomende redenen voor een stel om een woning onder één naam te kopen. Gezamenlijke hypotheken bieden daarentegen enkele voordelen:
U moet de voor- en nadelen van het kopen van een huis op naam van slechts één partner zorgvuldig afwegen. Onthoud dat de akte en titel alleen op de akte en titel staan van de man of vrouw die de lening aangaat.
Slechte kredietgeschiedenis
Wanneer een partner een zwak krediet heeft, is de kans groter dat een getrouwd paar profiteert van het afzonderlijk kopen van een huis. Een ongunstige betalingsgeschiedenis op het kredietrecord van één persoon kan uw aanvraag voor een woningkrediet in gevaar brengen of de rentetarieven en maandelijkse betalingen drastisch verhogen.
De belangrijkste reden om niet samen een huis te kopen, is omdat een van de echtgenoten een slechte kredietwaardigheid heeft. Het gebruik van het consumentenrapport en de FICO-score van iemand met superieure leenrecords kan het gemakkelijker maken om in aanmerking te komen.
Houd echter rekening met uw kredietproblemen in de context van het inkomen, vermogen en schulden van uw echtgenoot. Deze andere aspecten zijn even cruciaal.
Echtgenoot met een laag inkomen
Een andere reden waarom een echtpaar ervoor zou kunnen kiezen om een huis onder één naam te kopen, is als een van de echtgenoten weinig of geen inkomen heeft. Voor een veelheid van oorzaken kan deze situatie zich voordoen.
Debt-to-income (DTI)-ratio wordt in aanmerking genomen door thuisleningsbedrijven over de hele wereld, waaronder het Verenigd Koninkrijk, Canada, Australië, Florida, Texas, Californië, Georgia en anderen. De DTI-ratio wordt niet geholpen door een laagverdienende echtgenoot, hoewel hun schulden dit wel kunnen doen.
Een hypotheek afsluiten zonder uw echtgenoot
Zonder de andere echtgenoot kan een echtgenoot of echtgenote in aanmerking komen voor een hypotheek. Vraagt u daarentegen een hypotheek aan zonder uw echtgenoot?
Of u samen een hypotheek moet aanvragen, hangt af van uw financiële omstandigheden. Als u beide heeft: Hier zijn enkele richtlijnen die nuttig kunnen zijn:
Doordat banken uw gezamenlijke inkomen beoordelen, kunt u een grotere lening krijgen als u een gelijk krediet heeft. In de meeste gevallen verdient het de voorkeur om samen met uw partner een hypotheek aan te vragen.
Hypotheekaanvraagformulier
U kunt een hypotheek aanvragen zonder uw echtgenoot, maar het bedrijf zal beslissen of uw aanvraag al dan niet wordt goedgekeurd op basis van vier belangrijke acceptatiefactoren. Onder deze elementen zijn:
De kredietscore en het inkomen van één echtgenoot worden afzonderlijk in aanmerking genomen bij het aanvragen van een lening. Aan de andere kant zijn schulden- en activaproblemen moeilijker op te lossen. Het hangt af van welke echtgenoot wat bezit en waar u woont, zowel wat bezittingen als schulden betreft.
Zijn kredietscores en inkomen van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
Of het zinvol is voor één echtgenoot om een hypotheek aan te vragen in plaats van beide, hangt af van hun inkomen en kredietscores.
Kredietverstrekkers kunnen vaak onderscheid maken tussen het inkomen van een man en een vrouw. Elk heeft meestal een W-2.
Dividenden uit beleggingen of inkomsten uit de verkoop van aandelen en obligaties kunnen bronnen van gedeelde inkomsten zijn. De bank zal deze gecombineerde inkomensscenario's in overweging nemen en afwegen tegen andere individuele inkomens.
Kredietscores zijn nog gemakkelijker te begrijpen. Elke partner heeft zijn of haar eigen. Als gevolg hiervan zal de geldschieter alleen rekening houden met het kredietrecord van de echtgenoot die de lening aanvraagt.
Activa en schulden
Ook de schulden en bezittingen van beide partijen spelen een rol bij het bepalen of een man een hypotheek kan krijgen zonder zijn vrouw.
Wanneer een van de echtgenoten zelf een hypotheek aanvraagt, kunnen eigendommen op naam van de vrouw of schulden op naam van de echtgenoot al dan niet worden gecontroleerd. Het is afhankelijk van twee factoren:
Underwriters moeten de schulden van de niet-lenende echtgenoot onderzoeken, volgens de Federal Housing Authority. De bank kan de financiële instrumenten verdelen over de individuele eigenaar voor traditionele leningen, maar het is onwaarschijnlijk dat ze dit zullen doen.
Common-Law versus Gemeenschapseigendomsstaten
Als u getrouwd bent, wordt bepaald door de staat waarin u woont of u een huis kunt kopen zonder uw echtgenoot. U woont ofwel in een gemeenschap van goederen of in een staat van gemeen recht.
Gemeenschappelijke eigendomsstaten
Als u in gemeenschap van goederen woont, zijn u en uw echtgenoot eigenaar van alle goederen die tijdens het huwelijk zijn verworven. Er zijn negen gemeenschappelijke eigendomsstaten: Arizona, Californië, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington , en Wisconsin.
Het is mogelijk om uw echtgenoot van de hypotheek af te laten als u in gemeenschap van goederen woont. Als u echter een FHA- of VA-lening aanvraagt, moet de geldschieter ook rekening houden met de schulden van uw echtgenoot. Dit kan problematisch zijn als uw echtgenoot veel schulden heeft, omdat dit uw schuld-inkomensratio kan verhogen.
Als u uw echtgenoot om een andere reden van de hypotheek afhoudt, zoals een lage kredietscore, kan dit gunstig zijn. Als u in een gemeenschap van goederen woont, maar uw echtgenoot niet op de titel wilt hebben, is dat niet mogelijk. Vanwege de gemeenschapseigendomswetten zal uw echtgenoot 50% van het huis bezitten.
Common-law-staten
Het tegenovergestelde van een gemeenschap van goederen staat is een common law staat. Het gewoonterecht houdt in dat u in gelijke mate eigenaar bent van alle eigendommen die u verwerft terwijl u getrouwd bent. U kunt een hypotheek aanvragen zonder uw echtgenoot en de geldschieter kan geen rekening houden met hun financiën.
In common law-staten kunt u ook uw naam op de titel zetten zonder uw echtgenoot. Als de omstandigheid zich voordoet waarbij u en uw partner uit elkaar gaan, is de woning alleen van u.
Overwegingen bij het kopen van een huis
Er zijn een aantal dingen waar je op moet letten als je op het punt staat een hypotheek aan te vragen. De standaard is om te kiezen voor een conventionele lening, maar dit is vrijwel onmogelijk als u een minder goed krediet heeft. U kunt echter naar een paar verschillende opties kijken.
Zelf een huis kopen
Als uw inkomen hoog genoeg is en uw credit score goed is, kunt u een hypotheek aanvragen zonder uw echtgenoot. Dit is gunstig als uw echtgenoot een slechte kredietscore heeft.
Een slechte kredietscore kan leiden tot hogere rentetarieven en ervoor zorgen dat u een duurdere hypotheek krijgt. Bovendien zullen kredietverstrekkers in veel gevallen niet eens overwegen om u een lening te verstrekken als u slecht krediet heeft.
Een FHA-lening aanvragen
Als de kredietscore van uw echtgenoot u verhindert om een conventionele lening te hebben, kunt u een FHA-lening aanvragen. Een FHA-lening heeft geen specifieke kredietscore-eisen. Kredietverstrekkers reserveren echter meestal de beste tarieven voor kredietnemers met een kredietscore van 620 of hoger.
Herstel uw tegoed
Als u of uw echtgenoot een lage kredietscore heeft, werk dan aan het repareren ervan. U kunt dit doen door uw rekeningen elke maand op tijd te betalen en eventuele fouten in kredietrapporten op te lossen. Probeer betwiste rekeningen te elimineren en kredietrekeningen open te houden, maar gebruik ze verstandig.
De voordelen van één echtgenoot op de hypotheek
Echtparen die een huis kopen of hun huidige huis herfinancieren, hoeven niet beide echtgenoten op de hypotheek te betrekken.
Dit kan soms voordelig zijn op basis van de financiële omstandigheden van een echtgenoot. Er zijn verschillende redenen waarom een getrouwd stel een huis alleen op naam van één echtgenoot wil kopen.
Vermijd kredietproblemen
Hypotheekproblemen kunnen ontstaan wanneer een echtgenoot slecht krediet heeft bij een gezamenlijke aanvraag. Hypotheekverstrekkers hebben de neiging om samengevoegde kredietrapporten op te stellen met de geschiedenis en score van elke aanvrager. Lenders gebruiken vervolgens de laagste van de twee scores of de middelste van drie scores om aanvragen te beoordelen.
De term voor dit proces is de representatieve credit score. Helaas berekenen kredietverstrekkers niet het gemiddelde van de kredietscores van beide aanvragers. In plaats daarvan negeren ze de score van de betere aanvrager en doen ze een aanbod op basis van de lagere.
Deze situatie kan resulteren in een hogere rente en kan problemen veroorzaken bij het in aanmerking komen voor een lening. Kredietscores onder de 580 worden doorgaans door de meeste kredietverstrekkers geweigerd. Als uw echtgenoot een kredietscore heeft, moet u de lening alleen aanvragen.
Bespaar geld op hypotheekrente
Als een echtgenoot een goede kredietwaardigheid heeft, maar de andere echtgenoot een uitstekende kredietwaardigheid, moet de echtgenoot met een hoger krediet overwegen om alleen te solliciteren. Dit kan helpen om een lagere hypotheekrente te krijgen en u op de lange termijn duizenden besparen op uw woonkrediet.
De Federal Reserve heeft een onderzoek gedaan naar de hypotheekkosten. 10% van de huiseigenaren had minstens 0,125% minder kunnen betalen als de meer gekwalificeerde koper alleen had gesolliciteerd. Nog eens 25% van de kredietnemers had op deze manier hun leningskosten aanzienlijk kunnen verlagen.
Behoud activa als een echtgenoot schulden heeft
Uw woning wordt beschouwd als een goed dat onder bepaalde omstandigheden kan worden verpand of geconfisqueerd. In gebreke blijvende studieleningen, onbetaalde belastingen of kinderbijslag, of onbetaalde vonnissen kunnen uw echtgenoot kwetsbaar maken voor inbeslagname van vermogensbestanddelen. Het kopen van een huis op één naam kan het beschermen tegen schuldeisers.
Dit geldt ook als u de woning vóór het huwelijk met geld koopt. Als uw echtgenoot echter schulden heeft gemaakt na het huwelijk, is de bescherming mogelijk niet van toepassing.
Vermogensplanning vereenvoudigen
Het hebben van de woning op naam van één echtgenoot vereenvoudigt estate planning, vooral in het geval van een tweede huwelijk. Als u uw huis wilt nalaten aan uw kinderen uit een eerste huwelijk, is dat makkelijker. Dit komt omdat uw echtgenoot er geen rechten op heeft.
Echtscheidingsgevechten voorkomen
Niemand is van plan om te scheiden als ze gaan trouwen. Als u echter het grootste deel van het geld inlegt, wordt het proces vereenvoudigd als u het huis koopt.
De nadelen van het hebben van één echtgenoot op de hypotheek
Als beide echtgenoten een vergelijkbare krediet- en vermogensplanning hebben, is het zinvol om een gezamenlijke hypotheekaanvraag te gebruiken. Het achterlaten van een echtgenoot met een goed krediet kan uw leenvermogen alleen maar verminderen.
Minder inkomen
Het grootste nadeel van het verlaten van uw echtgenoot van de hypotheek is dat u dat inkomen niet op de aanvraag kunt tellen. Dit kan gevolgen hebben voor het bedrag dat u kunt lenen. Meer inkomen betekent dat u een grotere hypotheek kunt betalen en uw maximale leenbedrag verhoogt.
Stellen die samen een hypotheek aanvragen, kunnen zich vaak grotere en duurdere woningen veroorloven dan alleenstaanden.
Hogere verhouding tussen schuld en inkomen
Uw schuld / inkomen (DTI) -ratio wordt beïnvloed als u uw echtgenoot van de hypotheek laat. Schuld-naar-inkomen is hoe geldschieters bepalen hoeveel huis u zich kunt veroorloven. DTI wordt bepaald door uw bruto maandinkomen te vergelijken met uw maandelijkse schulden.
Maandelijkse schulden omvatten studieleningen, autoleningen en creditcardbetalingen. Hypotheekverstrekkers bepalen vervolgens hoeveel er in uw budget overblijft voor een hypotheekbetaling. Hoe hoger uw inkomen en hoe lager uw schuld, hoe meer huis u zich kunt veroorloven.
DTI-vereisten zijn moeilijker te vervullen als de persoon op de aanvraag hoge schulden heeft en mogelijk niet in aanmerking komt voor het verwachte geleende bedrag.
Weinig rechten op het eigendom
Als u geen hypotheek heeft, maar uw echtgenoot wel, kunt u weinig rechten hebben op de hypotheekrenteaftrek eigendom . Uw partner kan grote beslissingen nemen zonder uw toestemming.
Deze beslissingen omvatten lenen tegen het eigen vermogen van het huis, het verkopen van het onroerend goed en het overlaten van het onroerend goed aan iemand anders. Als je geen hypotheek hebt, hoef je ook niet te weten wat er met de woning gebeurt.
Wat zijn de kwalificaties voor een hypotheek?
U hoeft uw niet-lenende echtgenoot niet op uw hypotheeknota te vermelden en ze hoeven ook niet op de titel of akte te staan. De bank vereist echter nog steeds dat de niet-lenende echtgenoot wat papierwerk ondertekent.
Dit komt omdat de echtgenoot die geen hypotheek heeft, nog steeds eigenaar is van het huis, en de bank wil er zeker van zijn dat het kan afschermen als het paar achterblijft met hun betalingen.
We moeten kijken naar de componenten van een hypotheek om te begrijpen waarom de bank dit doet. De lening bestaat uit twee cruciale documenten:
De hypotheek en de nota
Hoewel dit een klein onderscheid lijkt, is het cruciaal. De nota, die een betalingsverplichting is, hoeft alleen te worden ondertekend door de lenende echtgenoot. Als de hypotheek in gebreke blijft, zal de bank de andere partner niet vervolgen voor schadevergoeding.
Waarom eist de bank dan dat beide partijen de hypotheek ondertekenen? Omdat de hypotheek een pandrecht op het onroerend goed is, is dit het geval, en het is het juridische document dat de bank de bevoegdheid geeft om het onroerend goed af te schermen en in beslag te nemen.
Zelfs als ze niet verantwoordelijk zijn voor het terugbetalen van de schuld, behoudt de echtgenoot of echtgenote die niet op de nota staat, de eigendom van het onroerend goed. Dit kan leiden tot een geschil over wiens eigendomsrechten voorrang hebben op de andere.
Gerelateerde Vragen
Als ik de naam van mijn echtgenoot uit de titel laat, kan ik die dan later toevoegen?
Als u de naam van uw echtgenoot uit de titel laat, kunt u deze later toevoegen via een quitclaim-akte. Met een quitclaim-akte kunt u eigendomsbelangen van de ene persoon naar de andere overdragen. De persoon die de rente overdraagt, wordt de concessieverlener genoemd en de ontvanger wordt de gerechtigde genoemd.
Naast het toevoegen van uw echtgenoot aan de titel, krijgen mensen om verschillende redenen ontslagaanspraken. Het verwijderen van een echtgenoot na een scheiding, het doorgeven van eigendom aan een ander familielid en het onderbrengen van eigendom in een trust zijn enkele redenen. Het nadeel is dat de quitclaim-akte geen enkele garantie biedt voor beide partijen over het eigendom of de eigendom ervan.
Kan de ene echtgenoot een hypotheek oversluiten zonder de andere?
Als een van de echtgenoten een bestaande hypotheek heeft, kunnen ze de hypotheek alleen op hun naam herfinancieren. Als beide echtgenoten een bestaande hypotheek hebben, zijn de opties afhankelijk van de herfinancieringsdoelen.
Als beide echtgenoten op een gezamenlijke hypotheek willen blijven, moeten ze allebei een nieuwe woonlening aanvragen. Het is onmogelijk om te herfinancieren met slechts één lener en beide namen op de hypotheek te houden.
In situaties van echtscheiding kunnen dingen lastig zijn. Als een persoon de naam van de ander uit de hypotheek wil halen, moet de verwijderde persoon akkoord gaan. U kunt een gezamenlijke hypotheek niet herfinancieren zonder toestemming van de andere kredietnemer; dit wordt gezien als hypotheekfraude.
De echtgenoot die de hypotheek blijft houden, moet zelf in aanmerking komen voor de lening. Dit betekent dat u moet voldoen aan de kredietscore-eisen, werkgelegenheid, inkomen en de verhouding tussen schulden en inkomen. De overblijvende echtgenoot van de lening zal ook de afsluitingskosten moeten betalen.
