Economische problemen kunnen iedereen treffen. Vaak zitten mensen die in een goede financiële situatie verkeerden zonder baan of met een aanzienlijk lager betaalde baan. Naarmate de omstandigheden veranderen, verandert ook ons vermogen om te betalen voor huisvesting. Als u een hypotheek heeft met een maandelijkse betaling die u niet meer kunt betalen, kunt u te maken krijgen met uitzetting en huisuitzetting.
Als u merkt dat u niet in staat bent om uw hypotheek te blijven betalen, is de beste manier om zowel executie als ontruiming te voorkomen, het onroerend goed te verkopen voordat de executie is voltooid. Op die manier kunt u het geleende geld teruggeven aan de kredietverstrekker zonder dat u gerechtelijke stappen hoeft te ondernemen.
Andere opties zijn het terugbetalen van de gemiste betalingen, het aanvragen van financiële steun via overheidsinstanties, vrijwillig verhuizen of onderhandelen met de nieuwe eigenaar om als huurder te blijven.
Ga verder om te begrijpen wat afscherming en uitzetting zijn, de juridische gevolgen van uitzetting en mogelijkheden die u kunt nastreven om te voorkomen dat u wordt uitgezet.
Hoe een uitzetting uitstellen of voorkomen na een executieverkoop?
Na een executieverkoop, iemand heeft het huis gekocht en is nu de juridische eigenaar. U zult het huis uit moeten, maar u kunt het uzelf gemakkelijker of moeilijker maken met de acties die u wilt ondernemen. Gedwongen uitzetting is negatief voor uw juridische staat en kredietwaardigheid.
Inwisselperiode
Als de bank het huis verkoopt tegen een executieveiling, kunt u niet worden uitgezet totdat de verkoop is gesloten. In sommige staten heeft u na de verkoop een aflossingsperiode waarin u de lening en andere kosten in totaal kunt terugbetalen en toch het eigendom van het huis kunt behouden.
Onderhandelen over een verhuisdatum
U kunt voorkomen dat u uit uw huis wordt gezet door met de nieuwe eigenaar te onderhandelen over een verhuisdatum. Als de nieuwe eigenaar een gerechtelijk bevel moet indienen om u uit het pand te dwingen, kan het voor u in de toekomst ingewikkelder worden om een woning te huren. Het gerechtelijk bevel zal ook een negatieve invloed hebben op uw kredietscore, dus u moet indien mogelijk juridische uitzetting vermijden.
Onderhandelen over een huurovereenkomst
Een mogelijkheid is om met de nieuwe eigenaren te onderhandelen of je als huurder in de woning kunt blijven wonen terwijl je een nieuwe woonsituatie regelt.
Contant voor sleutels
Sommige nieuwe kopers bieden de huidige bewoners mogelijk contant geld voor sleutels. Het is een kans om de huidige bewoners te laten verhuizen zonder gerechtelijk bevel en met een beetje geld om hen te helpen bij het regelen van een nieuwe woonruimte.
Wat is afscherming?
Wanneer u een huis koopt, moet u over het algemeen het grootste deel van het geld lenen om het te betalen, soms honderdduizenden dollars. De meeste mensen doen er tussen de 15 en 30 jaar over om het totaal van het huis te betalen. Het huis zelf wordt het onderpand voor de lening.
Als u het huis niet kunt betalen, heeft de bank die de hypotheek heeft het recht om na een bepaalde tijd, ten minste 90 dagen, het eigendom van uw huis over te nemen. Wanneer de bank het huis in bezit neemt, zal het het huis te koop zetten om hun verliezen terug te verdienen en wordt u uit uw huis gezet.
Afscherming is een langzaam proces
Als u slechts een paar dagen te laat bent met uw hypotheekbetaling, wordt u niet geconfronteerd met uitzetting, maar bouwt u te late vergoedingen op. Neem altijd zo snel mogelijk contact op met de geldverstrekker als u moeite heeft met het betalen van de hypotheek.
Als u betalingen mist, begint de kredietverstrekker u te mailen of te e-mailen dat uw betaling is gemist. Na drie gemiste betalingen wordt u geacht in gebreke te zijn gebleven met de lening. Op dit punt kan de geldschieter het afschermingsproces starten door u schriftelijk op de hoogte te stellen van hun intentie.
Verhinderingen zullen uw credit score beschadigen. Het kan u de komende zeven jaar moeilijk maken om een woning te huren of te kopen. De executierapportage over uw kredietscore kan het ook moeilijk maken om een lening van welke aard dan ook te krijgen in de jaren na de executie.
Wat is uitzetting als het gaat om afscherming?
Uitzetting is legale verwijdering uit een huis wegens het niet betalen van een hypothecaire lening. Ontruimingswetten verschillen van staat tot staat, maar over het algemeen moeten de eigenaren, of het nu de bank of een particuliere eigenaar is, de persoon die daar woont een bepaalde tijd geven om te verhuizen.
De eigenaren moeten de bewoners op de hoogte stellen dat ze worden uitgezet en het aantal dagen dat ze het pand moeten verlaten. Als de bewoner niet verhuist, kan de eigenaar een sheriff of ander wetshandhavingspersoneel inschakelen om de verhuizing af te dwingen.
In tegenstelling tot afscherming, wordt uitzetting niet weergegeven op uw credit score. Het komt echter wel voor in juridische rapporten en het kan voor u in de toekomst moeilijk worden om te huren. Omdat het gerechtelijk vonnis tegen u kan verschijnen in consumentenrapporten, kan het ook zijn dat u een lening of creditcard wordt geweigerd.
Zowel executies als huisuitzettingen blijven zeven jaar lang openbaar.
Hoe uitstel en uitzetting uitstellen?
Nadat u verschillende betalingen op een hypotheek hebt gemist, kan de geldschieter een executieprocedure starten. Zij zullen u verschillende aanmaningen sturen om u te informeren dat u te laat bent met de betalingen. Het aantal kennisgevingen en wat ze precies zeggen, is afhankelijk van de bank en de staat waarin u woont, dus zorg ervoor dat u de informatie zorgvuldig leest
Uw huis herfinancieren
Een mogelijkheid om de hoogte van uw maandelijkse hypotheeklasten te wijzigen bij het oversluiten van uw woning. Voordat u uw lening in gebreke blijft en uw kredietwaardigheid ondermijnt, moet u op zoek gaan naar een nieuwe geldschieter om het huis tegen een lagere rente te herfinancieren. Dit verlaagt uw maandelijkse betaling, stelt u in staat om thuis te blijven en houdt uw credit score intact.
Als u de rente niet kunt verlagen, kunt u de betalingstermijn mogelijk verlengen van 15 naar 30 jaar. Hierdoor wordt ook het maandbedrag lager. Maar door de rentelasten betaal je op de lange termijn meer.
Neem contact op met uw geldschieter
Als u achterloopt met uw hypotheekbetalingen, dient u contact op te nemen met uw geldschieter of bank en met hen een ander betalingsschema te bespreken. Het is mogelijk dat ze een paar maanden een lagere betaling in rekening brengen totdat u weer kunt terugkeren naar het maken van de regelmatig geplande betalingen.
Ze kunnen u ook extra tijd geven om het achterstallige bedrag terug te betalen. Doe er alles aan om uw betalingen in te halen, zodat u de eigendom van uw woning kunt behouden.
Overleg met een advocaat
U moet een advocaat raadplegen om ervoor te zorgen dat u alle voorwaarden in uw oorspronkelijke hypotheek begrijpt en de boetes van het niet op tijd terugbetalen van de te late betalingen. Zorg ervoor dat de advocaat die u ontmoet ervaring heeft op het gebied van vastgoedrecht.
Overheidsbijstand aanvragen
U kunt mogelijk ook financiële steun aanvragen via de Huizen betaalbaar maken programma. Daarnaast kunt u een executieadviseur in uw land zoeken via de Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling . Als de lening die u heeft een FHA-lening is, kunt u het FHA National Servicing Centre bellen op 1-877-622-8525 voor hulp bij uw hypotheek.
Faillissement aanvragen
Een faillissement aanvragen is een ingewikkeld en tijdrovend proces. Als dit echter het pad is dat u kiest, moet u er zo snel mogelijk mee beginnen en samenwerken met een advocaat die gespecialiseerd is in faillissementsrecht.
Als u verwacht faillissement aan te vragen, doe dit dan voordat de geldschieter of bank beslag legt op het onroerend goed of u een kennisgeving van uitzetting bezorgt. Dit geeft u wat tijd om de gemiste betalingen in te halen en afspraken te maken voor toekomstige betalingen.
Verkoop het huis
Als u uw hypotheek niet kunt blijven betalen, moet u proberen uw huis op dit moment te verkopen. Afscherming van uw huis zal uw kredietwaardigheid verpesten. Het verkopen van uw huis is een manier om uw hypotheek terug te betalen zonder in executie te gaan.
Afscherming veiling
Nadat de bank of geldverstrekker u minimaal 90 dagen op de hoogte heeft gesteld van gemiste betalingen, kunnen zij het huis te koop aanbieden op een veiling. Hun doel is om het hoogste bod erop te accepteren en zoveel mogelijk van hun verloren kapitaal terug te winnen. Huizen verkopen vaak voor 20-40% minder dan de marktwaarde van het huis.
Als niemand het minimumbedrag biedt dat de bank wil, dan gaat het eigenwoningbezit naar de bank. Het zal waarschijnlijk op de volgende veiling te koop worden aangeboden. U moet de extra tijd nemen om een executieadvocaat in te huren om u te helpen beslissingen te nemen over uw situatie.
Laatste woorden
Als u door economische moeilijkheden bent genoodzaakt om hypotheekbetalingen te missen en u wordt geconfronteerd met uitzetting en huisuitzetting, moet u proberen het huis te verkopen om zoveel mogelijk van het saldo van de lening terug te krijgen. Op deze manier kunt u de lening afbetalen, zodat de wanbetaling geen invloed heeft op uw kredietwaardigheid of uw juridische geschiedenis. U kunt financiële steun aanvragen bij het Making Homes Affordable Project en de programma's voor huisvesting en stadsontwikkeling van de Amerikaanse overheid.
Als u het onroerend goed niet kunt verkopen, moet u met de nieuwe eigenaren onderhandelen over een verhuisdatum, zodat u geen wettelijke uitzetting krijgt, omdat dit van invloed kan zijn op uw vermogen om in de toekomst te huren of een lening te krijgen.
