Bezit u grond in een woonwijk of landelijk gebied? Als u dat doet, bestaat de kans dat er een erfdienstbaarheid door uw eigendom loopt. Hoewel het land nog steeds van u is, kunnen nutsbedrijven speciale rechten hebben op een specifiek stuk land op uw eigendom.
Een erfdienstbaarheid is vaak minder waard dan de fysieke ruimte die het op uw grond inneemt. Dit komt omdat een erfdienstbaarheid niet betekent dat u een stuk grond verkoopt. Het betekent dat u de rechten op dat stuk land verkoopt.
De waarde van een erfdienstbaarheid hangt echter af van hoeveel het van invloed zal zijn op uw vermogen om uw land te gebruiken. Bepalen hoeveel een erfdienstbaarheid waard is, is een onvolmaakte wetenschap. Er zijn taxateurs die gespecialiseerd zijn in het taxeren van erfdienstbaarheden. Er is echter niet één universele beoordelingsmethode.
Wat is een nutsvoorziening?
Een erfdienstbaarheid is een stuk grond op een privéterrein dat wordt gebruikt door nutsbedrijven. Nutsbedrijven kunnen dit stuk land gebruiken voor zaken als riolering, kabels of elektrische leidingen. Veel mensen denken dat nutsbedrijven eigenaar zijn van deze delen van het land. Juridisch gezien functioneren deze delen van het land echter op dezelfde manier als een lease.
De eigenaar van het onroerend goed behoudt het eigendom van de grond terwijl hij speciale rechten of privileges geeft aan nutsbedrijven.
Soorten nutsvoorzieningen
Nutsvoorzieningen kunnen ofwel zijn: tijdelijk of permanent . Tijdelijke erfdienstbaarheden komen vaak voor, maar hebben weinig tot geen effect op de waarde van onroerend goed. Permanente erfdienstbaarheden zijn moeilijker te beoordelen. Dit komt omdat hun waarde meespeelt in de totale waarde van het onroerend goed.
Met betrekking tot hoe ze zijn gebouwd, kunnen nutsvoorzieningen zijn: bovengronds, bovengronds of ondergronds. Bovengrondse erfdienstbaarheden kunnen telefoon- of elektrische leidingen omvatten. Oppervlakte-erfdienstbaarheden kunnen drainage- of rioleringssystemen met zich meebrengen. Ondergrondse erfdienstbaarheden kunnen communicatie- of rioleringsleidingen omvatten.
Het is echter belangrijk op te merken dat veel erfdienstbaarheden de vorm zullen aannemen van twee of zelfs drie van deze typen. Voor een bovengrondse elektrische leiding kan bijvoorbeeld een paal op uw eigendom worden geïnstalleerd. Het type erfdienstbaarheid op uw eigendom heeft invloed op het landgebruik en uiteindelijk op de waarde van uw eigendom.
Waarom zijn nutsvoorzieningen nodig?
Nutserfdienstbaarheden worden ingesteld om de rechten van zowel de grondeigenaar als de nutsbedrijven te beschermen. Bij het in eigendom nemen van grond, gaat een landeigenaar akkoord met de noodzaak van de erfdienstbaarheid. Zij aanvaarden ook de verantwoordelijkheid voor eventuele schade als gevolg van de erfdienstbaarheid.
In woonwijken worden nutsvoorzieningen gebouwd binnen een infrastructuur die naadloze updates en upgrades mogelijk maakt. Dit houdt de verstoring laag en houdt ook de kosten van nutsvoorzieningen laag voor leden van de gemeenschap.
Een erfdienstbaarheid waarderen of beoordelen?
Het waarderen van de waarde van een erfdienstbaarheid is moeilijk gegeven wat wordt er eigenlijk verkocht? . Wanneer een erfdienstbaarheid wordt getaxeerd, is het niet de fysieke grond die wordt geëvalueerd. Het zijn eerder de rechten op dat land die worden uitgewisseld.
Als gevolg hiervan is de waardering van de erfdienstbaarheid niet gebaseerd op het voordeel voor het nutsbedrijf, maar op het nadeel voor de grondeigenaar. Gezien het ingewikkelde juridische karakter van erfdienstbaarheden, is het belangrijk om een professionele taxateur te raadplegen bij het kopen, verkopen of overdragen van grond.
Methoden van erfdienstbaarheidsbeoordeling
Federale methode
De federale methode, ook wel de Before and After Method genoemd, is een eenvoudige berekening. Het beoordeelt de waarde van het totale onroerend goed voordat de erfdienstbaarheid op zijn plaats is, en de waarde van het totale onroerend goed erna.
Op basis van de federale methode is de waarde van de erfdienstbaarheid het verschil tussen deze twee getallen. Een onroerend goed kan bijvoorbeeld $ 100.000 waard zijn voordat een erfdienstbaarheid wordt verworven. Nadat de erfdienstbaarheid is verworven, kan deze $ 95.000 waard zijn. De erfdienstbaarheid zou dan worden gewaardeerd op $ 5.000.
Sommatiemethode:
Deze methode is complexer en kijkt meer naar de impact van een erfdienstbaarheid op de totale waarde van het onroerend goed. Bij deze berekening moeten de vastgoedeigenaar en het nutsbedrijf overeenkomen op welk percentage rechten elke partij recht heeft.
Hieronder vindt u een ruwe richtlijn over hoe die percentages eruit zouden kunnen zien:
PERCENTAGE | IMPACTNIVEAU | VOORBEELDEN VAN RUIMTE |
| 90%-100% | Dramatische impact op het oppervlaktegebruik van land. | Afgeluisterd elektrische bedrading, riolering, drainage, irrigatie, tunneling voor gemakkelijke toegang. |
| 75%-89% | Grote impact op het oppervlaktegebruik van land. | Afgeluisterd elektrische bedrading, riolering, drainage. |
| 51%-74% | Enige invloed op het oppervlaktegebruik van land. | Pijpleidingen. |
| vijftig% | Eigenaar en nutsbedrijf komen overeen om gelijk gebruik te maken. | Ondergrondse communicatielijnen, rioleringslijnen. |
| 26%-49% | Weinig impact op oppervlaktegebruik. Waarschijnlijk bevindt de erfdienstbaarheid zich op een locatie die al onbruikbaar is. | Riolering lijnen. |
| 11%-25% | Minimale impact op het oppervlaktegebruik van land. Ondergrondse of bovengrondse rechten hebben geen invloed op het landgebruik. | Recht op lucht boven erfdienstbaarheidsgebied. |
| 0%-10% | Vrijwel geen impact op oppervlaktegebruik. | Ondergrondse erfdienstbaarheid die een minimaal oppervlak in beslag neemt. |
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat de totale vierkante meters van uw eigendom $ 100.000 waard zijn. Laten we dan zeggen dat de waarde van de erfdienstbaarheid op basis van zijn vierkante meters $ 5.000 is. Als het impactniveau een rechtenverdeling van 50% rechtvaardigt, zou de erfdienstbaarheid $ 2.500 waard zijn.
Als de taxateur de schade als een mogelijkheid ziet, worden de kosten van het repareren van die schade toegevoegd aan de erfdienstbaarheidswaarde.
Welke gevolgen heeft een erfdienstbaarheid voor mij?
Voordat u iets onder of boven de grond bouwt, is het belangrijk om te weten of u erfdienstbaarheden op uw eigendom heeft. Misschien neem je een groot project aan zoals: een huis bouwen . Of je zou een kleiner project kunnen aannemen, zoals het bouwen van een droge put. Hoe dan ook, het begrijpen van uw eigendomsrechten kan u onderweg veel tijd en geld besparen.
U kunt bijvoorbeeld een dek bouwen over een ondergrondse telefoonlijn. Als het telefoonbedrijf er echter toegang toe wil hebben, hebben ze mogelijk het recht om uw kaartspel te vernietigen om dit te doen. Controleren of er al dan niet een erfdienstbaarheid door uw eigendom loopt, kan net zo eenvoudig zijn als kijken naar de titel of akte.
Op het moment van aankoop kunt u uw makelaar ook opdracht geven om die informatie te achterhalen.
Afsluiten
Kortom, het is belangrijk om te weten of u erfdienstbaarheden op uw eigendom heeft. Als u echter land koopt of verkoopt, is het ook belangrijk om de waarde van die erfdienstbaarheden te kennen.
Raadpleeg uw lokale overheid, nutsbedrijf of makelaar voor meer informatie over nutsvoorzieningen op uw eigendom.
